Assenza o inattendibilità della tabella millesimale: ciò non basta per parlare di delibera con vizio
Necessaria, invece, la mancata verifica che, una volta ricostruiti i valori proporzionali effettivi, le maggioranze non siano state raggiunte
Il vizio della delibera adottata dall’assemblea di un supercondominio non può discendere dalla mera assenza, o, in alternativa, dalla mera inattendibilità, della tabella millesimale, ma solo dalla mancata verifica che, una volta ricostruiti i valori proporzionali effettivi, le maggioranze non erano state raggiunte.
Questo il chiarimento fornito dai giudici (ordinanza numero 20676 del 18 giugno 2026 della Cassazione), i quali, chiamati a prendere in esame il contenzioso sorto in un complesso immobiliare in quel di Torino, aggiungono che in un supercondominio, ai fini della validità delle deliberazioni assembleari, le maggioranze previste dal Codice Civile vanno determinate in relazione sia al numero degli aventi diritto sia al valore proporzionale delle unità immobiliari (o dei singoli condòmìni rappresentati), sicché l’eventuale assenza o anche l’inattendibilità o, ancora, l’erroneità della tabella millesimale supercondominiale non comporta, di per sé, l’invalidità della deliber.
Tocca al condòmino che impugna la delibera provare il vizio di contrarietà alla legge o al regolamento, dimostrando la mancanza delle maggioranze prescritte, mentre, dal canto proprio, il giudice deve accertare in concreto se, ricostruiti i valori proporzionali effettivi secondo i criteri legali o convenzionali, i quorum costitutivi e deliberativi richiesti dal Codice Civile siano stati o meno raggiunti.
Ampliando l’orizzonte, comunque, i magistrati di Cassazione partono da un dato: il supercondominio sorge ipso iure et facto quando vi siano beni o servizi comuni a più condomini autonomi, dai quali rimane tuttavia distinto. Poiché tali beni e servizi devono essere gestiti attraverso i suoi organi, il quadro entro cui collocare il problema dei quorum delle deliberazioni supercondominiali è quello fissato dal Codice Civile in materia di costituzione dell’assemblea e in materia di validità delle deliberazioni. Su quest’ultimo punto, in particolare, le maggioranze vanno calcolate in relazione sia al numero degli aventi diritto sia al valore dell’intero complesso immobiliare, avendo riguardo, sul piano personale, al numero dei contitolari, e, sul piano reale, al valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare (o di ciascun condominio, ove si tratti di assemblea dei proprietari) o al valore proporzionale di ciascun condominio (ove si tratti di assemblea dei rappresentanti).
Ciò detto, ai soli fini di una corretta organizzazione e semplificazione della gestione, non già ai fini della validità della delibera, nel supercondominio devono esistere due tabelle millesimali, una supercondominiale e una interna ai singoli edifici. La prima, se meramente ricognitiva dei criteri legali, è approvabile con una maggioranza qualificata (cioè un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei condòmini intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio). Se, invece, deroga ai criteri legali, richiede l’unanimità, non essendo configurabile una formazione per facta concludentia.
Per quanto concerne il riparto dell’onere probatorio, spetta al condòmino che impugna la delibera provare il vizio di contrarietà alla legge o al regolamento, e dunque, nel caso di doglianza sui quorum, dimostrare la carenza delle maggioranze richieste in rapporto al valore proporzionale delle unità immobiliari coinvolte. Poiché, però, quote (e quindi quorum deliberativi) non nascono dalla tabella, ma dal rapporto di valore stabilito dalla legge o da un’eventuale convenzione, ne consegue che il giudice non può arrestarsi al rilievo dell’inadeguatezza della tabella, ma deve procedere al relativo accertamento, anche a posteriori.
Se poi il condòmino voglia lamentare che le tabelle millesimali in uso sono erronee, deve agire per ottenerne la revisione.
Tornando alla vicenda del progetto, l’errore compiuto in Appello sta, secondo i giudici di Cassazione, nell’aver ritenuto annullabile la delibera ‘incriminata’, desumendone il vizio dei quorum dall’inattendibilità delle tabelle di ripartizione delle spese che attribuivano quote uguali ai tre lotti, concludendo che il mancato rispetto del valore proporzionale dei rispettivi lotti all’interno del supercondominio fosse ragione idonea ad invalidare la delibera.